[줌 인 해외부동산] 내년 금리 오르겠지만…美부동산시장 하락은 '글쎄

턱없이 부족한 주택공급
여전히 낮은 대출금리
코로나로 매매수요 증가
3가지 이유로 상승에 무게

 

 

탈무드(Talmud). 때로는 인간의 존엄에 대한 이야기로, 또 때로는 행복이란 무엇인가에 대한 이야기로, 5000년에 걸친 유대인의 지적 자산이 농축되어 있어 두고두고 읽게 되는 책 중 하나다. 이러한 탈무드에 담긴 내용 가운데 '항아리를 보지 말고 그 안에 든 것을 보아라'는 이야기가 있다. 겉만 보고 판단하지 말라는 이야기와 동시에 직접 보고 판단하라는 이야기로도 해석이 될 수 있다.

최근 미국 부동산에 대한 이야기를 나누다 보면 '미국 부동산이 많이 올랐으니 곧 내려가겠죠?' '금리가 올라간다고 하니 부동산 가격은 내려가겠네요?'라는 질문이 많다. 이러한 질문을 하시는 분들은 미국 부동산에 대해 투자를 고민하지만 아직 마음의 결정을 못한 분들이다. 결정을 못 내린 상태에서 '미국 부동산 가격은 많이 올랐으니, 조만간 내려갈 것'이라는 답변을 들어 마음의 위안(?)을 삼으려고 하는 것이다. 그러나 데이터를 가지고 이야기하기 좋아하는 필자는 그들이 원하는 답을 주지 못하는 경우가 많다.

그렇다면 무엇 때문에 필자는 현재 부동산이 버블이 아니며, 향후 미국 부동산이 오를 것이라고 생각하는 것일까? 물론 정답은 모른다. 다만 그동안의 데이터들과 함께 부동산업에 몸을 담고 있으면서 몸소 체험한 것들을 바탕으로 추측할 뿐이다.

미국 부동산 전망 시 크게 세 가지를 들어 이야기를 하고 싶다.

첫째는 수요와 공급이다. 약 15년 전 미국 부동산 호황기로 불렸던 시기에는 연간 주택 공급이 약 200만가구 초반이었다. 그러나 최근 연간 공급은 그 절반에 못 미치는 상황이다. 연간 100만가구 내외로 공급되고 있으며, 미국 전체 인구는 2021년 8월 기준 약 3억3144만명으로 최근 10년 사이 7.4%가 증가하였다. 인구 증가율은 줄어들고 있지만, 절대적 인구수는 늘어나고 있음이 분명하다. 이에 따른 수요와 공급의 불균형이 미국 부동산 가격을 꾸준히 올리고 있기에 미국은 지속적으로 매도자 우위, 즉 Seller's Market이 주를 이루고 있다. 그러다 보니 계절적 요인인 겨울과 봄 사이의 기간을 제외하고 나머지 시기에는 매도자가 원하는 가격 이상으로 매매 거래가 성사되고 있다.

둘째는 금리다. 절대적인 주택 공급이 수요를 따라가지 못하고 있는 상황에서 최근 부동산 시장에 불을 지핀 것은 낮은 대출금리다. 2017년 9월 3.78%(FRED·Federal Reserve Economic Data 기준) 30년 고정 대출금리가 2018년 10월 4.94%로 약 1.16% 올랐다. 기준금리 상승으로 대출금리가 오르자 모든 사람들은 부동산 가격의 하락을 전망했지만, 이 기간 동안 미국 부동산 매매가격 지수인 케이스·실러 지수(Case-Shiller index)는 194.86에서 205.41로 약 5.5% 상승했다. 모두가 하락을 예상했지만 오히려 대출금리가 올라간 상황에서 부동산 가격이 상승하자 모두가 의아해했다. 참고로 현재는 271.18 수준이다.

또 대출금리가 올라가자 부동산 가격과 함께 연체율도 올라갈 것이라고 생각했다. 2017년 3분기 기준 3.64%의 연체율은 2018년 3분기 기준 2.98%로 오히려 하락했다. 코로나19 기간에 소폭 상승하였지만 지금은 다시 안정세를 회복해 현재는 2.27% 수준이다.

내년에 기준금리 상승과 함께 대출금리가 오른다고 해도, 지난 2~3년 전의 학습효과로 인해 미국 부동산 가격의 하락은 좀처럼 예상하기 쉽지 않다. 그러다 보니 오히려 가격 상승에 초점이 맞춰지고 있으며, 한 자릿수 상승일지, 두 자릿수 상승일지를 예측하고 있는 것이다.

셋째는 코로나19의 영향이다. 부동산 가격 전망을 하던 중 뜬금없는 이야기처럼 들릴 수 있겠지만, 실제로 지난 2년 동안 코로나19는 미국 부동산 가격에 큰 영향을 미쳤다. 코로나19 초반에는 경제적 타격으로 인하여 부동산 구매자들이 줄어 가격 하락을 예상했다. 하지만 회사들이 하나둘씩 재택근무로 전환함과 동시에 아이들도 온라인으로 수업을 받기 시작했고 24시간을 집에서만 보내야 하다 보니 더 넓고 쾌적한 곳을 선호하게 되었다.

그리고 낮은 대출금리 때문에 렌트로 거주하고 있던 사람들도 오랜 시간 동안 머물러야 하는 집을 사야겠다는 생각으로 전환되었다. 더군다나 시애틀, 샌프란시스코 등 주거 렌트비가 비싼 곳들 중에서 회사가 일시적인 아닌 완전 재택근무를 하는 사람들은 LA, 어바인 등에 주택을 구매해 이사했고, 현재도 이러한 상황은 진행 중이다. 주택을 구입하겠다는 생각의 전환과 함께 주거지역 이동까지도 영향을 미치고 있는 것이다.

이와 같이 절대적으로 부족한 주택 공급과 낮은 대출금리, 코로나19로 인한 집에 대한 인식 전환 등으로 내년에도 미국 부동산 가격은 상승 전망이 우세한 분위기다. 위 세 가지 외에도 주택 가격에 영향을 주는 요소는 많이 있지만 가장 핵심적인 요소임은 누구도 부정하지 못할 것이다.

현재 미국뿐 아니라 한국 또한 부동산 가격이 많이 올랐다. 오히려 상승폭을 보면 미국 부동산은 한국 부동산 가격에 견줄 수 없다. 미국은 가격 폭등은 없지만 꾸준하게 올라가는 우상향 곡선으로 부동산 가격이 형성되고 있다.

미국 부동산에 관심이 있는 분들이라면 가격이 올랐다는 '항아리'만 보지 말고, 왜 가격이 올랐는지 '그 안을 살펴보라'는 탈무드의 혜안이 절대적으로 필요한 시기다.

 

[어태수 네오집스(Neozips) 미국 대표]

 

https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2021/12/1201372/

[줌 인 해외부동산] 내년 금리 오르겠지만…美부동산시장 하락은 `글쎄`

 

 

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국내에서도 금리때문에 난리다 

심지어..나도 금리 인상으로 이번년도는 이자를 더 내고 있다. 

금리인상으로 집값이 떨어지는다는 기본이론에.

아마 미국에는 적용이 되지 않을것 같다.