2021년 주목할 만한 미국 부동산은 프라임 오피스, 물류센터, 주택

작년, 사상 최대치를 기록한 한국인의 미국 상업용 부동산 투자!

2021년 주목할 만한 미국 부동산은 프라임 오피스, 물류센터, 주택

2020년 한 해는 “주린이”, “동학개미운동”이라는 신조어가 생길 정도로 주식투자에 대한 개인투자자들의 열풍이 생기면서 우리 사회의 중요한 이슈로 자리 잡게 되었다. 그런 주식투자는 점차 해외주식으로 번지면서 코로나로 막혀 버린 해외를 주식으로 연결하게 되었다. 지난 1월, 어느 한 증권사의 발표에 따르면 해외주식 월 약정금액이 14조 1000억원을 기록해 역대 기록을 경신했다고 한다. 약정금액은 매수와 매도를 포함한 주식을 매매한 총 거래대금을 의미하는데 한 증권사를 통해 한 달에 14조 원,하루에 최고 1조 7000억 원을 돌파한 것은 굉장히 어마어마한 기록이다.  

 

최근 코로나 백신 보급이 가시화되면서 경기 회복과 동시에 해외부동산에 대한 기대도 상승하고 있다. 작년 중국을 시작으로 코로나 백신 접종이 시작되면서 한국에도 2월 접종을 시작으로 하여 올 11월 전국민 백신 접종을 목표로 백신보급이 시작된다. 해외부동산 투자자들은 해외도 문제지만 한국 귀국 후 2주간 격리해야 하는 부담으로 해외부동산 투자에 어려움이 있었지만 백신 보급이 되면서 이런 문제들은 해소될 것으로 보인다.  

 

미국 리얼 캐피털애널리틱스(RCA)에서 발표한 자료에서 다소 놀랄 만한 데이터와 나왔다. 한국 투자자들의 전체적인 해외부동산 투자는 급감했지만 미국에 대한 투자는 사상 최대치를 기록한 것이다. 코로나19로 몸을 사리던 작년, 對미국의 투자가 2019년 대비 2배가 증가하여 5천59억 달러가 국가간 이동이 제한되어 실사가 어려웠던 상황에도 불구하고 기록을 경신한 것이다. 투자를 살펴보니 기존에는 주로 미국 대도시에 오피스와 호텔을 매입했다면 작년에는 시애틀, 댈러스 등 중소도시에도 투자가 이루어졌고 호텔을 대신하여 물류센터에 투자를 하면서 투자의 트렌드가 바뀌었다. 그렇다면 2021년에는 어느 자산에 투자를 하는 것이 좋을까?

작년 미국 부통산 투자 중, 물류센터에 대한 투자가 55.5%로 가장 큰 비중을 차지했다. 물류센터는 코로나19 이후 이커머스 시장의 성장 속도가 가팔라지면서 온라인 비즈니스의 확대와 함께 떠오르는 자산으로 급변하였다. 코로나로 물건을 사기위해 사람이 몰려 있는 오프라인 매장 대신 집에서 온라인으로 간편하게 물건을 배송시키는 사람들이 증가한 것이다. 이렇게 전자상거래 수요 증가에 힘입어 아마존, 홈디포 (Home Depot), 페덱스(FedEx) 등 우량 임차인이 장기 임차한 물류센터 자산들이 인기가 높아졌다. 특히 아마존의 경우는 한국 투자자들 사이에서는 매우 선호되는 자산이다. 작년, 9월에는 하나금융투자에서 미국의 신설 아마존 물류센터인 라스트마일(last mile·최종 배송 구간) 세 곳에 약 1850억원을 투자했고 12월, 신한금융은 같은 아마존이 임차한 물류센터에 약 3,100억원을 투자했다. 물류센터는 코로나 소강 여부를 떠나 앞으로도 성장 가능성이 높아 매우 선호하는 자산이다.

이어 한국 투자자가 두번째로 많이 투자한 미국 부동산은 30.4%로 오피스다. 그러나 여기서 오피스는 코로나 이전의 일반적인 오피스가 아닌 프라임급 오피스다. 물론 맨하튼, 샌프란시스코 등의 대도시의 프라임 오피스도 좋지만 2021년에는 법인세와 소득세가 저렴한 중소도시의 프라임급 오피스도 인기가 있어 보인다. 특히 텍사스, 플로리다, 네바다, 워싱턴, 알래스카주는 개인 소득세가 없어 외국기업이 진입하기 좋은 도시인데 코로나로 인해 기업 유입이 증가하고 있다. 맨해튼을 본사를 두고 있는 글로벌 투자은행인 골드만 삭스가 핵심조직 중 하나인 자산운용 사업부를 플로리다를 이전할 계획을 갖고 있으며 미국의 대형 금융사인 엘러엇매니지먼트 헤지펀드가 뉴욕을 떠나 플로리다로 이전결정을 했다. 미국 오피스 자산에 투자를 희망한다며 빠르게 성장하는 중소도시의 프라임 오피스도 눈여겨 볼만 한다.

 

마지막으로 주택, 주택은 꾸준히 투자자들이 선호하는 자산 중에 하나로 손 꼽힌다. 코로나 19로 재택근무를 선언한 기업들이 많다. 미국의 트위터는 영구적으로 재택근무가 가능하고 구글과 페이스북은 9월까지 선택적으로 재택근무를 하며 영구 재택근무로 전환도 가능하다. 이렇게 재택근무가 활성화되면서 직주근접에 대한 선호도 변화로 주택의 선호도가 바뀌였다. 이전에는 회사와 가까운 대도시지역이 투자자들의 핫플레이스였다면 이제는 인구밀도가 분산된 교외지역을 선호한다. 또한 아파트처럼 주거가 밀집된 자산보다 주거밀도가 낮은 단독주택(single family housing)의 수요가 증가했다. 코로나 확진자가 2,000만명이 넘어가는 미국에서는 교외 주택의 단독주택 오픈하우스에도 80명이 몰려 집주인이 바이어를 선택하는 아이러니한 일도 벌어지고 있다. 코로나19의 영향아래 단기적으로는 대도시의 교외지역, 중소도시의 자산가치가 상승하고 장기적으로는 대도시지역의 주택가격 회복이 예상된다.